Экспертиза для определения границ и площади участка

Исследования объектов землеустройства, определение их границ на местности

При возникновении споров относительно границ и площади земельного участка назначается специальное обследование, представляющее разновидность землеустроительной экспертизы. Инициаторами могут стать судебные органы и заинтересованные лица, а выдаваемое заключение будет служить для подтверждения или опровержения прав собственника. Комплекс технических мероприятий, осуществляемых экспертным учреждением НИЦ «Столичный эксперт» – обеспечение правовой защиты клиентов для досудебного и судебного урегулирования споров

Основания для назначения экспертизы

Решаемые вопросы в ходе экспертизы формулируются судебными инстанциями либо владельцами участков и прописываются в договоре с экспертами-землеустроителями. Основаниями для назначения процедуры считаются поставленные задачи, требующие решения относительно:

• установления площадей спорных земельных участков в сопоставлении со сведениями государственного кадастра;
• существования либо отсутствия технических характеристик для раздела между несколькими совладельцами либо выделения доли;
• урегулирования спорных моментов, выявления ошибок в кадастровом учете с внесением исправлений и корректировок;
• планирования новых объектов капитального строительства или реконструкции уже существующих строений с учетом существующих границ;
• определения соответствия расположения объектов регламентируемым нормативам законодательных актов, проектно-сметной и правоустанавливающей документации.

Фиксация границ земельного участка необходима для установления фактического соответствия с планом и минимизации рисков, касающихся признания возведенных построек самовольными

Методы и инструменты для определения площади

С 01.01.2018 года стало обязательным межевание земельного участка, по результатам которого фиксируются координаты земель с официальным закреплением в кадастровом паспорте. Границы – главный признак индивидуализации в отношении участков земли независимо от формы собственности. Работы проводятся сертифицированными кадастровыми инженерами, имеющими соответствующие допуски и разрешения. Специалистами избирается метод:

1. Механический – установление площадей на плане с помощью планиметра. Однако способ дает искажения, связанные с погрешностью имеющегося плана, произведенными полевыми измерениями и неточностью геодезического прибора.
2. Графический – разбиение территории на простые геометрические фигуры с последующим определением площади каждой и их суммированием. Способ наиболее актуален, если координаты точек или длины сторон вычисляются посредством измерений на местности.
3. Аналитический – фиксация границ при помощи геодезических инструментов с интерпретацией результата по геометрическим и тригонометрическим формулам. Дальномерами измеряется расстояние с помощью светоотражателя и радиоволн, нивелирами определяется разница высоты точек местности, а тахеометрами и теодолитами измеряются угловые величины для закрепления координат в трехмерном пространстве при топографической съемке местности.

По выбору экспертов, учитывающих уровень допустимой погрешности, устанавливаемой органом местного самоуправления, способы могут применяться в отдельности или комбинироваться. Результатом работ в отношении земельных участков является межевой план, включающий описательную часть с отражением сведений, требующихся для внесения в государственный кадастр, графическую с воспроизведением плана территории или уточняемых границ, а также приложений проектной документации в соответствии с утвержденной схемой расположения конкретного участка (ст.22 закона № 218-ФЗ).

Этапы проведения экспертизы

После ознакомления с условиями и изучения предмета договора экспертиза проводится по установленному алгоритму с условным подразделением на три этапа:

• подготовительный – оформление официального договора с указанием предельных сроков и окончательной цены геодезических работ;
• полевой – выезд специалиста для обследования территории в натуре и проверки соответствия с документальными приложениями;
• камеральный – подготовка письменного заключения эксперта-землеустроителя с интерпретацией результатов и передачей клиенту.

Процедура включает межевание земли с фиксацией точных координат и площади, пересмотр границ в натуре для сравнения с проектом и отражающие особенности рельефа картографические сведения. Отчет содержит данные об образовании и стаже специалиста, изложение обстоятельств, подробное описание процесса и сделанные выводы

Пакет документов для экспертизы

Перед заключением договора с экспертами нужно предоставить кадастровый номер земельного участка с приложением комплекта документации:

• подтверждающей права владельца или совладельца – выписки из ЕГРН;
• правоустанавливающего документа – договора купли-продажи, мены, дарения, участия в приватизационном процессе;
• техпаспорта и плана землевладения на обследуемой территории.

Если экспертное заключение требуется для территориального раздела между собственниками, то дополнительно необходимо представить результаты геодезических исследований по расположенным на объекте инженерным коммуникациям.

Содержание экспертного заключения

Цель составления документа – предоставление аргументов и доводов для внесения в реестр и подтверждения соответствия фактической площади, заявленной в правоустанавливающей документации. В результатах обследования эксперта должна фигурировать подробная информация, дающая ответы на все возникшие вопросы в отношении спорного земельного участка:

• наложения границ с соседними участками или отсутствия;
• географических координат поворотных точек, горизонтальных и вертикальных углов;
• занятой и свободной территории от построек;
• возможности строительства объектов недвижимости с указанием допустимых размеров или установления запрета со ссылками на ограничивающие критерии.

Выводы в качестве доказательств используются при спорах с совладельцами и учитываются судебными органами. При несогласии суд вправе назначить дополнительную или повторную процедуры для оспаривания результатов. Однако в рамках уголовного дела ужесточаются требования к экспертам, запрещая проводить процедуру хозяйствующим субъектам, для которых экспертная деятельность не является уставной (Постановление Пленума ВС РФ от 21.12.2010 года № 28).

Цена зависит от совокупности вопросов выносимых на исследование и технических условий выполнения работы эксперта. Также важный фактор - это место осмотра и количество исследуемых изделий. Стоимость экспертизы начисляется от 40 000 руб.

По всем индивидуальным вопросам вы можете проконсультироваться с нашим специалистом.

Мнение эксперта

Экспертиза проводится для установления фактического местоположения границ земельного участка и определения его площади с учётом действующих нормативов. Анализируются правоустанавливающие документы, материалы межевания, координаты поворотных точек и результаты геодезических измерений. Сопоставление данных позволяет выявить расхождения и уточнить характеристики объекта.

Вызовы и перспективы

Сложности возникают при отсутствии точных исходных координат, противоречиях между архивными и актуальными сведениями, а также при изменении рельефа или застройки. Дополнительные риски связаны с частичной утратой межевых знаков.

Начальник научно-исследовательского сектора ГК Столичный эксперт

Мухимханов Р.Р.

Консультация